Ｑ．５

Ｑ５．■家賃を滞納している借家人との賃貸契約書は解約できるの？

　この不況で失業し、家賃の支払いが１ヵ月以上滞っている借家人がいます。賃貸借契約書中には、借家人が１ヵ月以上賃料の支払いを怠ったときは、家主は何等の通知催促を要せず賃貸借契約を解除することができるとの条項があります。この契約条項を楯に日頃も態度の悪いこの借家人との賃貸借契約を解約したいと思いますが、問題はないでしょうか？
　

Ａ．借家人に今回のケースのように家賃不払いがある場合において、家主が賃貸借契約の解除を実行するには、

借家人に軽微とはいえない家賃の不払いがあること｡
家主が相当の期間を定めて家賃の支払いを求める催告をしていること｡
借家人がその催告期間内に家賃の支払いをしていないこと｡
家主が契約解除の意思表示をすること､などの条件が必要です。

１．の家賃不払いの程度としては、賃貸借契約の基礎をなす借家人と家主の信頼関係を破壊する程度と考えられ、判例等見てみますと最低３ヵ月は必要なようです。

２．の催告の期間としては１週間程度は必要だと思われます。

以上のことから、残念ながらご質問の１ヵ月程度の家賃不払いでは、家賃支払い義務違反としては軽微であり、借家人と家主の信頼関係の破壊とまでは言い難く、契約解除は認められないでしょう。また、契約書中の無催促解除条項についても、あまりに家主側にとって有利な特約と解され、悪くすれば公序良俗に反する契約内容ととられるかもしれません。粘り強く督促されることをお勧めします。それでも借家人に反省がなければ､そのことが解約の理由となるでしょう。