Ｑ．７

Ｑ７．借家人が部屋を無断で改造、賃貸借契約を解除できないの？

　実は借家人が家主である私に無断で借家の「和室」を「洋室」に改造してしまったのです。洋室にするとフローリングによる階下への騒音問題も気になりますし、家主である私に一言の断りもなく、このような改造工事を勝手に行った借家人に対しての怒りがおさまりません。このうえは、信頼関係の破壊ということで賃貸借契約を解約したいのですが、賃貸借契約書の中に今回のような「無断改造」の禁止規定を入れてなかったのです。契約条項にないので解約は難しいでしょうか？

Ａ．一般的に賃貸借契約を解約できる内容としては､次のようなことが考えられます。

家賃の滞納、不払い､
賃借権の無断譲渡、転貸､
無断増改築､
使用目的の無断変更､
共同生活の保全に反する行為の繰り返し､などです。

今回の場合は、3.の無断増改築にあたり、契約の解除はできることになります。ただ、契約書中にこの条文がないとのことですが、民法では賃貸借契約においてその使用目的を特約で特定した場合はもちろん、特約がなくても借家の構造、周囲の環境等から使用目的が定まる場合には、そのことに従って借家を使用しなければならない「用法遵守義務」があるのと同時に、使用目的に照らして一般的に要求される注意を持って借家を保管しなければならない「善管保管義務」が借家人に対して課されており、このことに違反した場合は契約解除は可能と考えられます。

しかし、できるだけ先ほど列記したような契約解除条項は賃貸借契約書中に定めておいたほうが入居者にとってもわかりやすく、なんといってもトラブルの未然防止に繋がると考えて間違いないと思います。